近日，石家庄市住房和城乡建设局发布了关于《石家庄市物业管理条例（修订草案征求意见稿）》公开征求意见的通知，对《石家庄市物业管理条例（修订草案征求意见稿）公开征求意见。

看到该通知后，我第一次时间对比了征求意见稿中的变化，尤其是之前条例的第37条，发现修订草案征求意见稿中 关于空置房物业费折扣的规定已经删除，这是最大的一个变化。

旧版：

第三十七条连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。

业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。

第三十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

展开剩余92%

物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

新版

石家庄住建局在物业管理条例的操作上都很让人疑惑。

首先，2010年修订版中规定，空置房物业费可以按20%交纳，这个比例在全国应当是最低的，其余省份多按60-70%交纳为主，石家庄直接定个20%（这个数据来源参考了当地冬天停暖期间也要交20%的暖气费，参考：《石家庄市供热用热条例（修订）》第三十二条第四款规定：无人居住住宅不用热的空置房，在办理暂停用热手续后，供热单位不得收取热费。 非住宅热用户采暖期暂停用热的，应当交纳不超过热费总额百分之二十的热费，具体标准由供需双方在合同中约定），有点很另类。

其次，空置房物业费按20%交纳，后面有一句物业服务合同双方另有约定的除外。政策初衷是好的，但并不是真正惠民，因为后面这句话也就意味着业主很难享受到该政策，实际也如此，可以看到石家庄政府留言板上多是空置房政策的问题。具体原因为何，可参考之前发文： 石家庄空置房物业费20%的政策难落实。

再次，全国物业管理条例已经进行第四次修订了，在这个节骨眼上，你赶在全国政策出来前修订，如果修订版与全国版有冲突咋办？再修订吗？（猜测本次修订改动幅度较大）。事关老百姓切身利益，就能这样草率吗？这点江浙地区就很有智慧，先暂缓修订，等你出来我再改。

最后，从最开始空置房物业费按20%交纳到如今直接取消，怎么给老百姓解释，其中的修法逻辑是什么？如果说担心与民法典944条冲突，那为啥江苏镇江、山东青岛就不担心冲突，更何况“ 在各地出台的法规中，将“入住”与“非入住”作为两个标准确定物业费，既符合公平原则，也并不违反民法典第944条规定，且有司法解释支持。“民法典只是规定业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒交物业费，而业主完全有权要求物业公司依照地方性法规规定的比例支付物业费。”上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东在接受《中国经营报》记者采访时表示。

总之，石家庄的谜之操作让人看不懂，让人困惑。

下附石家庄修订意见稿和2010年修订版对比：

一、术语与主体扩展

“物业服务企业”改为“物业服务人”

“物业服务企业”改为“物业服务人”

修订草案将原条例中的“物业服务企业”统一调整为“物业服务人”，并明确“物业服务人包括物业服务企业和其他管理人”，扩大了管理主体范围，体现对多元化管理形式的包容性。

新增条款：鼓励物业管理协会制定自律规范，推动行业健康发展（第二十一条第三款）。

修订草案将原条例中的“物业服务企业”统一调整为“物业服务人”，并明确“物业服务人包括物业服务企业和其他管理人”，扩大了管理主体范围，体现对多元化管理形式的包容性。

新增条款：鼓励物业管理协会制定自律规范，推动行业健康发展（第二十一条第三款）。

党建引领与社会治理

修订草案在总则第三条新增“物业管理纳入基层社会治理体系，坚持党建引领”，并强调在物业服务人、业主委员会中建立党组织（第三条第二款）。

分析：强化党建引领作用，推动物业管理与基层治理结合。

修订草案在总则第三条新增“物业管理纳入基层社会治理体系，坚持党建引领”，并强调在物业服务人、业主委员会中建立党组织（第三条第二款）。

分析：强化党建引领作用，推动物业管理与基层治理结合。

二、业主大会与业主委员会

业主大会成立条件简化

业主大会成立条件简化

原条例规定“已交付使用的物业业主入住率达到50%以上且入住建筑面积达50%以上”方可成立业主大会（原第九条）。

修订草案改为“已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时”即可指导成立业主大会（第十条）。

分析：简化成立条件，降低业主大会成立门槛。

原条例规定“已交付使用的物业业主入住率达到50%以上且入住建筑面积达50%以上”方可成立业主大会（原第九条）。

修订草案改为“已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时”即可指导成立业主大会（第十条）。

分析：简化成立条件，降低业主大会成立门槛。

业主委员会成员资格细化

修订草案新增业主委员会成员资格限制，包括：未被列为失信被执行人、与物业服务人无利益关系、未侵占公共利益等（第十二条）。

分析：提升业主委员会的专业性和公信力。

修订草案新增业主委员会成员资格限制，包括：未被列为失信被执行人、与物业服务人无利益关系、未侵占公共利益等（第十二条）。

分析：提升业主委员会的专业性和公信力。

业主大会表决规则调整

原条例要求“专有部分面积和人数双过半或双三分之二同意”（原第十六条）。

修订草案明确“参与表决的专有部分面积和人数”比例要求（第十一条第二款），并细化紧急维修资金的使用程序（第六十九条）。

分析：优化表决程序，提高可操作性。

原条例要求“专有部分面积和人数双过半或双三分之二同意”（原第十六条）。

修订草案明确“参与表决的专有部分面积和人数”比例要求（第十一条第二款），并细化紧急维修资金的使用程序（第六十九条）。

分析：优化表决程序，提高可操作性。

三、物业服务与合同管理

物业服务合同期限与解约

物业服务合同期限与解约

修订草案新增“不定期合同”概念：合同到期未续聘但继续服务的，合同转为不定期，可随时解除（第四十条第四款）。

分析：增强合同灵活性，保护双方权益。

修订草案新增“不定期合同”概念：合同到期未续聘但继续服务的，合同转为不定期，可随时解除（第四十条第四款）。

分析：增强合同灵活性，保护双方权益。

禁止物业停水停电催费

新增条款明确禁止物业服务人以停水、停电等方式催缴物业费（第四十三条第三款）。

分析：规范物业服务行为，保障业主基本权益。

新增条款明确禁止物业服务人以停水、停电等方式催缴物业费（第四十三条第三款）。

分析：规范物业服务行为，保障业主基本权益。

四、物业使用与公共收益监管

公共收益管理强化

公共收益管理强化

修订草案要求物业服务人开设公共收益专门账户，每半年公示收支情况，并定期审计（第五十五条）。

分析：加强对公共收益的透明化管理，防止挪用。

修订草案要求物业服务人开设公共收益专门账户，每半年公示收支情况，并定期审计（第五十五条）。

分析：加强对公共收益的透明化管理，防止挪用。

新增禁止行为清单

修订草案将原条例中的6项禁止行为扩展至14项，新增如“高空抛物”“私拉电线充电”“占用消防通道”等（第四十九条）。

分析：回应社会热点问题，细化管理要求。

修订草案将原条例中的6项禁止行为扩展至14项，新增如“高空抛物”“私拉电线充电”“占用消防通道”等（第四十九条）。

分析：回应社会热点问题，细化管理要求。

五、物业维修资金应急使用

紧急情况快速申请机制

紧急情况快速申请机制

修订草案新增电梯故障、消防设施损坏、外墙脱落等6类紧急情形，允许不经业主表决直接申请维修资金（第六十九条）。

分析：提升应急维修效率，保障公共安全。

修订草案新增电梯故障、消防设施损坏、外墙脱落等6类紧急情形，允许不经业主表决直接申请维修资金（第六十九条）。

分析：提升应急维修效率，保障公共安全。

六、法律责任强化

处罚条款细化与加重

处罚条款细化与加重

新增对“无正当理由拒绝退出项目”的罚款（第八十条第三款），以及对“挪用公共收益”的双倍罚款（第八十条第六款）。

明确对高空抛物、私改房屋结构等行为的处罚（第八十二条）。

分析：加大违法成本，增强法规约束力。

新增对“无正当理由拒绝退出项目”的罚款（第八十条第三款），以及对“挪用公共收益”的双倍罚款（第八十条第六款）。

明确对高空抛物、私改房屋结构等行为的处罚（第八十二条）。

分析：加大违法成本，增强法规约束力。

总结

修订草案在以下方面实现重要调整：

术语扩展与党建引领：体现政策导向和行业包容性。

业主自治优化：简化程序、细化资格要求，提升效率与公信力。

物业服务规范化：强化合同管理、禁止暴力催费。

公共安全与收益透明：新增应急维修机制和收益监管要求。

法律责任全面化：覆盖更多违法行为，加大处罚力度。

术语扩展与党建引领：体现政策导向和行业包容性。

业主自治优化：简化程序、细化资格要求，提升效率与公信力。

物业服务规范化：强化合同管理、禁止暴力催费。

公共安全与收益透明：新增应急维修机制和收益监管要求。

法律责任全面化：覆盖更多违法行为，加大处罚力度。

这些变动旨在回应物业管理中的现实问题，平衡业主与物业服务人权益，推动行业健康发展。

发布于：河南省